A hora de comprar é agora!

quinta-feira, 19 de maio de 2016


..........Sempre sou questionado por clientes, sobre a situação atual do mercado imobiliário, e uma das dúvidas frequentes é se o momento é bom para comprar ou se o melhor a fazer é deixar o dinheiro disponível aplicado, e em um “momento” mais oportuno realizar a compra.

..........Entendo que a compra de um imóvel é umas das decisões financeiras mais importantes que as pessoas tomam na vida. Percebo que no momento em que as pessoas estão estudando uma compra, além de se manterem muito bem informadas sobre ofertas de imóveis similares ao que elas querem adquirir, elas acabam se atentando mais para notícias sobre o mercado em geral, e como isso pode impactar na sua decisão de compra.

..........Lembro que por volta de 2010 haviam diversas reportagens falando sobre “bolha imobiliária”, comparando o cenário brasileiro ao americano de 2008, e nesta mesma época, os preços dos imóveis estavam em uma forte alta, fazendo muitas pessoas pensarem que a situação não iria se sustentar e que a bolha iria “explodir” por aqui também. Mesmo assegurando para as pessoas que a nossa situação era diferente, muitos não acreditaram e perderam ótimas oportunidades, a bolha não estourou e apesar de ser em um ritmo mais lento, os preços continuaram a subir.

..........Atualmente, o país passa por uma gravíssima crise política e econômica, onde todos os setores estão sendo afetados. Devido ao momento, o receio das pessoas em comprar um imóvel agora é que os índices que corrigem os financiamentos subam muito, ou que o preço dos imóveis “despenque”, fazendo com que a compra nesse momento seja uma decisão ruim.

..........Não acredito que estes fatores venham a acontecer. Na minha opinião, o auge do mercado imobiliário desta década passou, mas isso não significa que o momento seja ruim para comprar um imóvel. Estamos entrando em um momento de “estabilização” do mercado, onde temos um cenário com um déficit habitacional relativamente menor, políticas econômicas bem menos favoráveis e taxas de juros mais altas. Devido a esses fatores, os lançamentos imobiliários devem ficar mais escassos e a valorização dos imóveis vai ocorrer no longo prazo, como normalmente sempre foi.

..........Sobre os índices financeiros utilizados no mercado imobiliário, temos o I-NCC, que geralmente corrige o saldo devedor de imóveis em construção. Esse índice é baseado nos custos da construção civil, e com o número de lançamentos imobiliários diminuindo, a tendência desse índice é ficar estável. Após a construção e entrega do imóvel, geralmente as pessoas contratam um financiamento bancário corrigido por I-GPM, índice genérico composto pela inflação de produtos agrícolas, bens e serviços. Devido a situação economia, desemprego, e até a estabilização do mercado imobiliário, a tendência apontada pela maioria dos especialistas é que haja uma desaceleração do I-GPM, portanto, não vejo como uma desculpa para “não comprar”, o medo de um possível aumento na inflação dos índices.

..........Algumas pessoas ainda relutam em realizar a compra no momento atual, receosas com a crise econômica e política que pode fazer com que os preços dos imóveis despenquem. Por diversas razões, não acredito nisso também. A concessão do crédito imobiliário no Brasil é muito burocrática e feita com muita responsabilidade. Mesmo com o cenário atual, a inadimplência nos financiamentos imobiliários não ultrapassa os 4%, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), muito distante dos 14% de inadimplência que gerou a quebra do mercado imobiliário americano em 2008. Portanto, os bancos não terão que retomar imóveis a um ritmo que possa originar uma queda abrupta nos preços.

..........Vejo também algumas notícias sendo veiculadas na mídia mencionando que algumas construtoras lançaram muitos empreendimentos e por motivos diversos não conseguiram vender, ou tiveram muitas devoluções e agora estão tendo que oferecer descontos em seus “estoques”. Entendo esses fatores como “pontuais”. Realmente as construtoras que “erraram” na formatação de seus produtos podem estar com dificuldades devido ao momento econômico, mas essa não é uma situação generalizada.

..........Algumas construtoras lançaram esperando que a procura por imóveis fosse a mesma de 5 anos atrás, quando ainda tínhamos uma grande demanda reprimida. Algumas lançaram imóveis agora esperando margens de lucro iguais ao auge do mercado, ou então esperando que as políticas de financiamento fossem permanecer as mesmas. E há é claro, erros na concepção dos empreendimentos, estratégias de vendas, etc. Com o mercado aquecido, qualquer erro era “absorvido” pelo bom momento, e “tudo vendia”. Agora, infelizmente o momento é outro.

..........Em contrapartida, temos várias construtoras que se adaptaram à nova realidade e estão atualmente fazendo lançamentos com sucesso. Portanto, não podemos considerar essas notícias de “queda de preços” como verdade absoluta para definir o momento geral do mercado imobiliário. Fatores pontuais não podem ser levados como “regra”.

..........Por fim, assim como foi nas últimas décadas antes do “boom imobiliário” dos anos 2000, considero que a maioria dos imóveis à venda continuarão a se valorizar a longo prazo, e não sofrerão queda de preço, sejam eles usados ou novos. Sobre a crise atual, penso que ela tem um lado positivo: Realmente algumas construtoras e pessoas físicas passam por um momento delicado, e se formos avaliar a situação apenas pelo lado dos compradores, podemos classificar o momento como “excelente”. Para sanar situações complicadas, muitos imóveis precisam ser liquidas com velocidade, gerando ótimas oportunidades. Portanto o momento para se comprar imóvel é bom, e pode ser melhor ainda se uma dessas “oportunidades” for encontrada. Vale lembrar que antes de fechar o negócio, as pessoas devem sempre contar com um corretor de imóveis qualificado para ajuda-las na busca, bem como para verificar a documentação e toda situação “jurídica” do imóvel e do vendedor, seja ele uma construtora ou uma pessoa física.

Gustavo Junqueira - 02/05/2016